광명 센트럴 아이파크 : 분석 및 향후전망 (청약,평면도,공급가격 정보포함)

 

소개

광명 센트럴 아이파크 가 7월 31일 특별공급을 시작으로 분양에 들어갔습니다. 광명 뉴타운사업 으로 근처 일대가 미니신도시로 탈 바꿈될 지역이라 많은 사람들의 관심을 가지는 곳입니다. 그럼 광명 센트럴 아이파크의 입지분석 및 향후 전망은 어떨지 같이 알아보고 가겠습니다.   

 

 

 

사업장 개요

위치	경기도 광명시 광명2동 88-14번지 일원
세대수	총 1,957세대 / 일반분영 425세대
전용면적	39㎡, 49㎡, 59㎡, 75㎡, 84㎡, 113㎡
시공사	HDC현대산업개발(주)
시행사	광명 제4R구역 주택재개발정비사업조합

 

입지분석 및 투자관점

 

1. 사업장 입지

• 광명 뉴타운사업이 마치게 되면 이 일대는 5만5천여 가구의 미니신도시가 완성됩니다.이는 각각의 1기, 2기 신도시 보다 가구수가 많을 정도로 엄청난 규모입니다.

 

• 광명아이파크 앞으로 롯데시네마 영화관과 광명전통시장이 위치 하고 있어 상권이용이 용이하며, 근거리 산책코스인   목감천이 바로 앞에 있습니다. 그리고 개웅산 공원도 근처에 있어 도심 속 힐링 공간까지 모두 갖춘 지역입니다.

 

• 교통편으로는 지하철 7호선 광명사거리역이 위치해 있습니다. 지하철로 강남역 , 여의도, 광화문 모두 30~40분 정도로 진입 가능 합니다.  또한 주요 학원가인 목동 학원가 및 철산역 학원가 15~20분 정도에 갈 수 있는 위치입니다.

 

2. 주변학군

• 초품아 아파트로 광명초등학교가 근처에 있어 어린아이를 가진 학부모라면 눈이 갈 수밖에 없는 위치입니다. 단지 내 어린이집이 들어서는 위치가 광명초와 공원부지를 마주하여, 그린통학로를 조성하게 되면 더욱 안전하게 학교에 갈수 있습니다.
• 근처로 개웅 중학교와 광명북 고등학교까지 도보권에 있어 초, 중, 고 모두 도보로 통학이 가능합니다.  철산역 학원가와 목동 학원가와도 가까워 아이를 가진 부모들 입장에서는 빠지지 않는 위치로 보입니다.

 

3. 주변아파트 시세

• 광명 센트럴 아이파트의 분양가격은 3.3㎡ 당 3,209만 원으로 84㎡분영가 겪은 12억 7200만 원에 분양합니다.
• 주변 자이더샵포레나의 경우  84㎡ 분영가격이 9억 9400만 원, 철산자이 더 헤리티지 가 9억 5200만 원에 분양한 것에 비해 2억 7천만 원 정도 더 비싼 분양가격을 보이고 있습니다.
• 이 가격은 전국최대 재건축단지인 둔촌 주공 12억 3천만 원에 비교만 비교해서도 높다는 걸 실감할 수 있습니다.
•  물론 해당지역의 미래가치를 감안한다면 충분한 가격일 수 있으나 인근 단지를 비교해서 볼 때는 현시점으로만 보면 비싸다는 생각을 하지 않을 수 없습니다.
• 분양가격을 보면 광명미니신도시의 "핵심 위치는 나야"라고 말하고 싶은거 같습니다.  평지에 상권, 학군, 교통편의성은 지역 내 에서 가장 뛰어나다는 자신감의 표현으로 높은 분영가를 나타내고 있습니다.

 

• 광진구 연도별 평단 분양가  : 23년 입주물량 분양가는 국평기 준 1,930만 원 에서 24년 2,622만 원으로 31% 높아졌으며, 25년 입주물량 평단가는 3,308백만 원으로 전년보다 19% 상승한 모습입니다. 분양가 상한제가 없어진 지역인걸 감안하고, 원자재가격 인상 및 인건비 인상요인 으로 건축비가 높아진걸 알지만 1년마다 높아지는 분양가격은 조금 충격적이긴 합니다. 

 

4. 광진구 향후 공급물량

• 광진구눈 지속적인 물량 부족 지역이였다가, 광명신도시 개발로 인해 2025년 입주 물량이 몰리는 현상을 볼 수 있습니다. 저는 수요와 공급 지표를 항상 눈여겨봅니다. 공급이 많아지면 부동산 가격에도 직접적인 영향을 주고, 매매, 전월세 가격에도 상당한 변수로 작용하기 때문입니다.
• 보시다시피 광진구는 25년까지는 수요대비 입주물량이 적으로 25년 주변 재개발 아파트들의 입주가 몰릴 예정입니다. 이럴 경우 실수요자 입장에서는 큰 부담이 없겠으나, 투자적인 측면으로 봐서는 25년 입주 때 전월세 가격을 원하는 만큼 맞추기가 어려워 보입니다. 그리고 세입자 구하는데도 큰 어려움이 예상됩니다. 이 물량이 소화되고 2년 후 매도를 고려할 때도 주변 입주단지들 모두 매도 물량들이 같이 나올 것이기 때문에  투자적 입장에서는 엑시트 시점을 찾기 어려워 보여 투자적인 접근은 신중해야 할 거 같습니다.
• 실수요자의 입장에서는 큰 고려 사항이 아닐 수 있습니다. 향후 전세 2바퀴 돌리는 시점에서는 제 자리를 찾아갈  것이기 때문입니다. 2030년 정도에는 현 분양가의 재평가가 이뤄지지 않을까 합니다.

 

 

• 25년에는 수요량 1400가구 대비 9300가구의 물량폭탄인걸 감안 하셔야 합니다.

 

 

5. 광진구 향후 면적별 입주량

• 25년 입주당시 면적별 입주량을 보면 20~30평 형대가 4,835세대로 가장 많고 그 뒤를 이어 30~40평 형대가 3,394세대로 가장 많습니다. 해당 지역은 대형평형의 숫자가 적습니다. 고급단지의 경우 중대형 평형의 수가 많은 걸 감안하면, 중대형 평형의 공급이 조금 아쉬워 보입니다.
• 중대형 평형의 공급부족(?)을 다시 생각해 보면 위에서 언급한 엑시트. 출구전략을 발견할 수도 있습니다. 최근 트렌드는 큰집 선호 경향이 뚜렷이 높아지고 있습니다. 개인의 공간이 점차 커지는 요즘 시대에,  3인가족도 40평대가 적당하다는 말이 있을 정도입니다.  해당지역의 중대형 평형의 공급이 작다면 점을 감안하면, 차라리 큰 평형대의 집을 매매하는 것도 전략상 괜찮은 방법입니다. (분양가격의 압박은..)

 

 

 

모집공고

 

1. 특별공급 

1) 특별공급 신청 자격별, 주택별 공급대수

 

 

2) 특별공급 공통사항

 

2. 일반공급

1) 일반공급 저축 순위별 자격요건

 

 

2) 청약 가점제 적용기준

3. 청약신청방법

 

 

 

 

 

 

단지 배치도, 동호수배치도

 

 

 

단지평면

 

1. 39㎡ 평면도

2. 49㎡ 평면도

3. 59A㎡ 평면도

4. 59B㎡ 평면도

 

5. 75A㎡ 평면도

 

6. 75B㎡ 평면도

 

7. 84A㎡ 평면도

 

8. 84B㎡ 평면도

 

9. 113A㎡ 평면도

10. 113B㎡ 평면도

 

 

공급금액 및 계약금,중도금, 잔금

 

 

 

 

분양일정 

• 7월 31일 : 특별공급,
• 8월 1일 : 1순위
• 8월 2일 : 2순위
• 8월 8일 : 당첨자발표 

 

커뮤니티

• 스포츠 커뮤니티로 실내골프연습장, 피트니스센터, GX룸 완비

 

• 에듀 / 오피스 커뮤니티로 1인실 프라이빗 독서실 및 공유오피스로 1인실~다인실까지 완비

 

• 주민 커뮤니티로 패밀리카페, 클럽하우스 공간으로 주민들과의 소통공간.

 

 

 

 

결론

 

광명미니신도시의 대장위치 인 광명센트럴 아이파크가 분양했습니다. 현 시점으로 보면 높은 분양가격이 아닐 수 없습니다. 부동산은 우상향 한다고 하지만, 지금은 인기를 얼마나 끌수 있을지 궁금증이 높은시점 입니다.

 

부동산은 상대적인 면이 큰 거 같습니다. 최근 부산에서 이슈가 되었던 우암 2 구역의 두산위브더제니스 오션시티의 분양가격이 시장의 생각보다 비싸게 나와 미분양이 되었습니다. 미분양 상태로 1달 정도 시간을 보내다, 바로 옆 대연 3 구역 디아이엘이 븐양히면서 분위기가 반전 되었습니다. 디아이엘의 분양가격이 확 높게 나오니, 상대적으로 오션시티가 가격이 낮아 보이게 되어 우암 2 구역 오션시티가 순식간에 완판 되었습니다.

 

23년 10월 분양예정인 광명 2 구역 베르몬트로 광명의 분양가격이 어떻게 될까요? 제 생각은 센트럴 아이파크 보다 비쌀 거 같습니다. 그때가 오면 상대적으로 괜찮은 가격으로 보이진 않을까요? 

 

 

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